风起望城 ▏地产遇冷，教育升温，大泽湖聚力产教城融合崛起

发布时间：2025-04-05 07:37:07 来源：资讯360网 作者：浅笑

长沙房地产市场进入深度调整期，市场整体遇冷，但项目间分化明显。强教育资源楼盘新房量价及流速明显优于周边楼盘，二手房市场也表现出高溢价率……当然，在长沙，经久不衰的学区房当数八方小区！一 房价VS教育八方小区房价攀升至4万+教育成房产重要助推资源高达42014元/平米！八方小区二手房单价再创新高2024 年元旦，八方小区成交一套 162 平米户型，均价达 42014 元/平米，这是八方小区继 2021 年突破 4 万后近期成交的最高点，亦是长沙普通住宅成交的峰值。并且，八方小区高价成交并非个例，小区成交均价 3 万+的房源比比皆是。同时，八方小区的成交周期仅为 120 天，相较于近两年全市平均 171 天的成交周期，缩短了 51 天，比周边的钰龙天下（156 天）以及高性价比的江山帝景（125 天）都要短。八方小区房价居高不下，一方面源于其教育配套优势，另一方面生源也起到了一定的促进作用。背靠长郡双语，教育成小区房价攀升杀手锏八方小区配套的学区是长郡双语实验中学，该学校在 2024 年四大指标完成率达 100%，最低分数达 633 分，录取分数线位列全市第二。同时，该学校 2024 年四大五小率高达 40%，而全长沙仅为 15%，顶级的教育资源推动了八方小区房价的上扬。除教育资源外，八方小区地理位置得天独厚，几乎被优质生源环绕。小区西面是岳麓区政府，东面是滨江金融中心、北面是市教育局、南面是市政府，涵盖了长沙顶级的公职人员与金融人才，这两类人才对子女教育投入较大，也进一步促使长郡双语中学成绩位列第一梯队，并反哺八方小区房价。除八方小区这类单个项目外，片区的发展也离不开教育的加持。洋湖片区从2014年开始进入教育集中兑现期，其房地产市场成交量开始上涨，2017年4所学校兑现，成交均价也进入一个飞速发展年份，随后几年，多所学校落地，洋湖片区新房市场量价齐涨，实现了片区房地产市场价值跃升。二 大泽湖崛起师大附中新校区定址片区高能级配套推动片区教育升级01事件：四大名校定址师大附中新校区定址大泽湖2023 年长沙四大名校选取新校区，其中与长郡同梯队的师大附中定址大泽湖，包含高中部与初中部两个校区。总用地约162亩，总投资8.97亿元，高中部预计2025年秋季开学。（师大附中新校区效果图）高中部办学规模为 60 个班，另配 15 个走班教室，建成后预计可容纳学生 3000 人；初中部办学规模为 30 个班，另配 18 个走班教室。随着师大附中的开学，大泽湖片区或将借势登高，以名校聚集提升板块资源层级，产业定位提升人群层次，规划快速落地留住人才，叠加低密度规划，推动片区房价上扬，续写“八方小区”神话。02教育政策与资源：名校聚集推动片区教育资源能级提升教育政策：单校划片入学，推动周边房价攀升望城区虽已实现与内五区教育并轨，但相较内五区而言，政策上仍存在一定差异。片区幼升小和小升初均遵循单校划片原则，学区与地理位置的相关性更强，也意味着楼盘入读的确定性更高。教育资源：多个名校落地大泽湖，片区借势登高如果说别的教育资源是缓慢发展的，大泽湖则是集中落地。从时间端来看，与其他片区10年落地几个中小学不同，大泽湖的教育资源几乎是同时落地，且三所学校按照中小学区分，可计算出5所中小学，3所高中，集中式爆发，更有利于片区在近一两年内价值的攀升。目前，片区已确定的学校基本均为名校资源，除师大附中为初高中部外，长沙市一中大泽湖学校和湖南第一师范学院大泽湖学校均为九年一贯制，这进一步增强了小升初的确定性，毕竟在长沙教育政策中，提前批里面九年一贯制学校享有优先升学权。三所学校初中部共 84 个班，且从办学模式和学校资源来看，未来将迅速成长，为长沙一流名校增添助力。师大附中作为本部的新校区，其教育质量毋庸置疑。长沙市一中大泽湖学校是望城区政府与长沙市一中合作办学，本部将全方位开放教育、教学、教研资源，实现共建、共享，这种模式将很好地缩短学校的成长周期。值得一提的是，湖南第一师范学院大泽湖学校，该校投资达6.4 亿。在硬件设施上，引入地下接送系统，教室里配备中央空调。在软件配置上，学校是省、市、区重点工程，由湖南第一师范学院托管，教学管理团队将由湖南第一师范学院选派，是长沙少有的管理团队中有两位博士的学校，校长为湖南师范大学“教育领导与管理”专业博士、湖南师大英语语言学硕士吴虎强。倘若说处于风口浪尖上的教育资源能够推动大泽湖的发展，那么大泽湖海归小镇规划则为未来学校生源奠定了坚实基础。03高端产业确保生源：定位“未来之城”，打造海归小镇规划乃是引领该区域发展走向的关键，大泽湖的规划定调为“省会新地标、湘江未来城”。坐拥全国首个正式揭牌运营的海归小镇，更是长沙建设全球研发中心城市的“三基地”之一。产业乃是形成稳定居住人群的根基，片区以总部经济+科创孵化+湿地观光作为主导功能，致力于打造智慧总部区，并塑造归国留学人员创新企业的高品质智能制造小镇。高净值人群与高科技的碰撞，所擦出的火花将会点燃片区，保障学校高质量的生源。（▲大泽湖·海归小镇研发中心（一期）效果图）海归小镇总投资达 8.7 亿元，预计可提供 2300 个工位，能满足最多 150 家科技企业的同时办公。当下大泽湖·海归小镇研发中心（一期）的建设正开展得如火如荼，7 艘“归国巨轮”已渐次排列开来。大泽湖·海归小镇建设指挥部提供的最新数据显示，已落户社会投资项目 18 个、已签订战略协议项目 12 个、重点在谈项目 23 个……片区产业发展步入快车道，将会更迅速地推动片区人才的流入。有了教育和生源之后，如何留人，防止人才流失呢？大泽湖采取加速兑现配套的有力举措，拉近与市区的距离，提升居住的舒适度，以留住高端人才。04价值兑现留住人才：规划迅速落地，大泽湖迈入飞速发展期布局具象化：构建“一环两带三区”空间结构要想留住人才，除了产业之外，居住配套设施也起着决定性作用。大泽湖从布局开始，构建了“一环两带三区”的空间结构，构建多类空间既有一定的区隔也存在关联性。与老城区产业和居住空间混杂不同，大泽湖作为一个全新片区，其功能空间布局有着显著的分界线，既保障了产业空间的纯粹性，也确保了居住空间的舒适性，达成“产城人”共生共融的状态。规划迅速落地，大泽湖进入价值兑现阶段在清晰布局的基础上，大泽湖按照一年出形象、两年见成效、三年大变样的时序要求，加快配套落地，推动其价值兑现加速。大泽湖近三年总计铺排 49 个基础设施及配套项目，总投资达 254 亿元。目前已建成项目有 7 个，续建项目 20 个，新建项目20 个，也就是说 2024 年已开始建设的项目超过片区铺排项目的 96%。在交通方面，实现半小时经济圈。地铁 4 号线北延线即将动工，香炉洲大桥已通车，另外还有 6 条城市干道也将加快自驾出行的居民快速抵达城市各处。（片区交通路网）在医疗方面，建设三甲医院——长沙市四医院。商业方面更是配套砂之船奥特莱斯、龙湖天街等，再加上规划的环大泽湖总部经济圈将汇聚人文艺术、娱乐消费、商务社交等多重业态，商业资源丰富。此外，2024年大泽湖近自然湿地公园一期即将对外开放，同时未来还将在湿地公园内建设长沙大舞台以及冰雪世界。在教育方面，雅江学校也在积极对接长沙名校，未来拟再增添一所名校资源。三 借势登高0.89！低密+名企共同推动片区价值攀升高景观、低容积率，大泽湖宜居属性拉满大泽湖片区与其他片区有着本质的不同。一方面片区作为新区，规划上更加自由，不必受老小区的约束，住宅区与产业区相互隔开，产居比为 3.9:6.1。另一方面片区配置 35 公里湘江黄金岸线，800 亩江心绿岛香炉洲，2500 亩月亮岛公园以及 3000 亩大泽湖，蓝绿空间占比达 41%，平均容积率仅为 0.89，而以舒适度著称的洋湖垸整体容积率是 2.7。（大泽湖景观资源）第三方面，大泽湖的景观资源得以完美保留，完整成块的滨江优质资源，唯一可整体规划打造的优质新星片区，可预见的是，未来片区将是科技发展的最前沿，潮流运动旅游的目的地。品牌房企集中进驻，差异化产品推动片区价值攀升2016年长沙房地产市场量价飞涨，但进入2020年后，长沙房地产市场进入调整阶段，量价缩水。但，大泽湖片区的市场似乎并未有太大影响，2016年到2023年六区一县成交量近腰斩，但大泽湖却逆势上扬，成交量涨幅达63%，甚至房价也从6字头一路攀升至1.5万+……这些变化与其配套的高速落地相关，与其低密度的居住环境紧密相连，更与其不断升级的房企品牌与产品相关。从房企端来看，大泽湖2019年后多个品牌房企进驻，2023年片区开始迈入价值兑现阶段，多个品牌房企接连入驻，到2024年已有8大品牌房企进驻，包含了龙湖集团和绿城中国这类全国百强房企，也包含了运达集团这类以产品力和服务力著称的房企。从产品端来看，2009年大泽湖仅为地理位置片区的别墅区，到2019年润和打造刚需产品，大量年轻人进入片区；2021年龙湖集团打造面积达168平米的洋房产品，片区进入刚改市场；2023年明昇集团打造的明昇望月府全盘户型面积为160-248平米的纯大平层产品，片区高净值人群也有了高品质居所。2024年，将是大泽湖产品力爆发的一年，运达集团作为长沙高产品力的代表房企，在长沙开发的所有项目都以高产品力、高溢价、高流速引领片区发展，随着批前公示的发布预示着其入市近在眼前；润和大泽湖号称“小滨江湾”，可见润和在这个项目产品力上下足了功夫，未来将实现1.5万+的均价。从业绩端来看， 2009年盈峰翠邸入市，当年便位列全市别墅榜榜首；2021年首开推出242套房源，实现八成以上去化，2022年，龙湖翠湖壹号位列望城区TOP2；2024年8月3日，润和大泽湖营销中心开放，吸引了众多业内外人士，当晚现场摩肩接踵，人声鼎沸………大泽湖片区似乎款款皆精品，盘盘皆爆款。未来，随着运达项目，希望绿城项目的入市，叠加片区教育资源的逐步落地，以及土地资源的开发，大泽湖现在正阔步迈入地价、房价高速增长的价值兑现期。总结大泽湖具备强势的教育资源、高端的产业引流、加速的配套落地以及低密的居住环境……，未来这里有资源，有生源，在大泽湖未来将诞生多个教育热盘，形成“八方小区”集中地，进一步推动片区价值攀升。

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